‘Liberaliseren’. Klinkt als politiek. Klinkt als iets positiefs. En klinkt als vrij. Toch heeft het begrip ‘liberalisatiegrens, vrijwel niks te maken met de politiek en is het voor veel mensen ook niet iets wat ze als ‘positief’ zien. Hoewel dat ‘vrije’ toch wel degelijk kan worden betrokken tot deze grens, betekent het waarschijnlijk wat anders dan je misschien dacht.
Hoe dan ook zullen we in deze blog dieper ingaan op wat deze term inhoudt. We vertellen je waarom het belangrijk is voor huurders en verhuurders in Nederland. Laten we daarom eens kijken naar de betekenis en de impact van de liberalisatiegrens op de huurmarkt. Wellicht doe je er je voordeel mee, wellicht dien je wat aan te passen je uitgavenpatroon.
De betekenis van de liberalisatiegrens
De liberalisatiegrens is het bedrag waarboven een woning in Nederland als vrije sector wordt beschouwd. Dit betekent dat als de huurprijs van een woning boven de liberalisatiegrens ligt, de huurder geen aanspraak kan maken op bepaalde regels die van toepassing zijn op sociale huurwoningen.
De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld en kan variëren afhankelijk van de marktomstandigheden en de huurprijsindexatie. Overigens is er soms sprake van een tijdelijke bevriezing. De liberalisatiegrens in 2016 tot en met 2018 bleef toen namelijk hetzelfde. Om te kunnen uitleggen wat de liberalisatiegrens voor jou betekent, willen we graag een aantal begrippen aan je uitleggen. Lees:
#1 Een (on)zelfstandige woning
Goed, een liberalisatiegrens kan alleen worden ingesteld op een zelfstandige woning. Je hebt bij zo’n woning zelfstandige toegang tot een toilet, wasruimte (docuhe/ bad) en keuken. Deze kunnen worden afgesloten waardoor niemand anders er meer bij kan. Een makkelijk voorbeeld: een studentenkamer is een onzelfstandige woning, een woning waar je met je gezin woont is een zelfstandige woning.
#2 Vrije sector versus sociale huur
En huurhuis in de vrije sector is wel degelijk anders dan een huurhuis in de sociale huur.
- Sociale huur: deze woningen kennen een begrensde huur. De huur mag niet duurder zijn dan de… liberalisatiegrens! Huren van deze woningen verloopt vaak via een woningcoöperatie. Er geldt voor het huren deze woningen een inkomenseis en je kan er huurtoeslag op aanvragen.
- Vrije sector: er is geen maximale huurprijs en de verhuur loopt geregeld via particulieren. Er geldt geen inkomenseis, maar je kan in veel gevallen geen huurtoeslag aanvragen.
Liberalisatiegrens in 2024
De liberalisatiegrens in 2024 ligt een mooie €879,66. In 2023 betrof dit nog zo’n €808,06. Dat is een flinke stijging, maar als je naar de voorgaande jaren kijkt, niet een stijging waarvan je moet schrikken. Hoe die liberalisatiegrens invloed heeft op jouw situatie, proberen we in onderstaande punten zo duidelijk mogelijk uit te leggen.
De aanvangshuurprijs is bij de liberalisatiegrens bepalen. Begon je in 2023 met huren en was je huur toen €850,-? Dan is in 2024, met een liberalisatiegrens van €879,66, je woning nog steeds geliberaliseerd. Met de aanvangshuurprijs wordt bedoeld welk bedrag je als kale huurprijs op de dag van ingang van de huurovereenkomst betaalde. Als je in 2023 begon met huren voor €800,-, dan is je woning dus ook geliberaliseerd. Als je in 2024 begon met huren voor €800,-, dan is je woning dus niet geliberaliseerd.
Als je woning in 2024 boven is geliberaliseerd dan ben je van mei 2021 tot mei 2024 beschermd tegen de maximering van de jaarlijkse huurstijging. Eveneens geldt dit voor de huurverhoging nadat er verbouwingen hebben plaatsgevonden die de woning hebben, die de woning hebben verbeterd.
Is je woning niet geliberaliseerd, dan ontvang je de volledige huurprijsbescherming zoals deze op de website van de Rijksoverheid is beschreven. Je spreekt dan over een gereguleerde huurovereenkomst.
De liberalisatieregeling ging in 1989 in voor nieuwe woningen en in 1994 voor alle bestaande woningen. Huur je een woning al vanaf voor dat moment, dan is je woning hoe dan ook gereguleerd. Het maakt dan niet uit wat de aanvangshuurprijs was en of deze boven de liberalisatiegrens van toen zou vallen of niet.
Andere handige weetjes
Tot slot nog een aantal andere, handige weetjes over huren van een zelfstandige woning in Nederland.
- De waarde van sociale huurwoningen wordt bepaald aan de hand van de zogeheten WWS-punten. Hoe meer punten, hoe hoger de maximaal toegestane huurprijs (onder de liberalisatiegrens). Die punten worden overigens gegeven aan de hand van oppervlakte, voorzieningen, isolatie en de WOZ-waarde van het huis. Die WOZ-waarde is bij huurhuizen trouwens soms anders, vanwege de leegwaarderatio.
- Bijna elk jaar stijgen de huurprijzen. Hoewel deze verhoging is gemaximaliseerd, komt het bijna nooit voor dat een woningcoöperatie ervoor niet voor kiest. De meeste huurverhogingen gaan in op 1 juli van het jaar, twee maanden daarvoor moet je er van op de hoogte zijn gesteld.
- Heb je problemen met je verhuurder? Geen paniek. Sowieso mag een verhuurder niet ‘zomaar’ een contract op te zeggen. Daarnaast heb je zoiets als de Huurcommissie of het juridisch loket die in dit soort situaties voor je klaarstaan.
En zo kunnende eigenlijk nog wel eindeloos doorgaan met bovenstaande lijst. Weet in ieder geval dat de er genoeg experts zijn die je hierbij kunnen helpen. Een aanhuurmakelaar is bijvoorbeeld ook iemand die veel verstand heeft van huren in Nederland. Voor nu houden we het op de liberalisatiegrens. Tot de volgende keer.
